Những yếu tố xác định giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Trong đó, ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường ra, còn có các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp và các yếu tố bên ngoài.
Chúng ta đều biết, giá bất động sản lên xuống theo quan hệ cung – cầu trên thị trường. Trong đó, nếu cung lớn hơn cầu, giá bất động sản tăng cao. Còn trong trường hợp cung nhỏ hơn cầu, giá bất động sản sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, quan hệ cung – cầu không phải là yếu tố duy nhất tác động tới giá trị bất động sản mà còn có các yếu tố khác. Trong đó, có các yếu tố liên hệ trực tiếp với bất động sản và các yếu tố bên ngoài. Đối với các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản, sẽ được phân ra làm 3 nhóm nhân tố chính.
I – Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Nhóm 1: Nhóm các yếu tố tự nhiên
Nhóm các yếu tố tự nhiên gồm vị trí của bất động sản, kích thước, diện tích thửa đất, địa hình bất động sản, hỉnh thức, đặc điểm trên mặt đất và dưới mặt đất, tình trạng môi trường, các tiện ích và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
Vị trí của bất động sản: Yếu tố vị trí là yếu tố đầu tiên có thể tác động tới giá trị của bất động sản thông qua khả năng sinh lời. Có hai loại vị trí là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Tuỳ từng vào vị trí cụ thể mà bất động sản có giá trị khác nhau. Tuy nhiên, thông thường, đối với vị trí tương đối, những bất động sản ở trung tâm đô thị thường có giá trị lớn hơn những bất động sản vùng ven trong tâm. Còn đối với vị trí tuyệt đối, những bất động sản ở ngã 3 hay ngã 4, trên các trục lộ giao thông quan trọng thường có giá trị lớn hơn những bất động sản ở vị trí khác.
Địa hình bất động sản toạ lạc: Do địa hình bất động sản có thể quyết định tới tác động của yếu tố môi trường với bất động sản đó nên đây cũng là yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Cụ thể, những lô đất ở vị trí thấp thường bị ngập nước vào mùa mưa hay có hiện tượng triều cường nên sẽ có giá trị thấp hơn những lô đất ở trên cao so với các bất động sản trong vùng lân cận.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Bất động sản có giá trị cao khi có kích thước và diện tích thoả mãn nhu cầu của người dân. Cụ thể, với thửa đất để ở tại Hà Nội thì nên có kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Kiến trúc bên ngoài của bất động sản: Bất động sản có giá trị cao khi mà kiến trúc bên ngoài của nó phù hợp với thị hiếu của người dân.
Tình trạng môi trường: Bất động sản toạ lạc tại khu vực có trong lành hay không, ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào? Đây là yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Đó là các yếu tố như tính chất thổ nhưỡng, độ dày của lớp bề mặt, tính chất vật lý… Đây là những yếu tố quyết định giá trị của đất khi bạn mua để sử dụng với mục đích nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất xây dựng nhà ở, thì nó không ảnh hưởng gì.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro: Nếu bất động sản nằm ở khu vực có nhiều thiên tai như động đất, bão lụt, khí hậu khắc nghiệt…, giá trị của bất động sản có thể giảm xuống.
Nhóm 2: Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng sinh lời, mang lại thu nhập của bất động sản: Bất động sản có thể mang lại thu nhập và khả năng sinh lời khi chuyển nhượng, cho thuê. Mức thu nhập hàng năm mà bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: Những tiện nghi bao gồm hệ thống điện nước, thông tin liên lạc, điều hoà nhiệt độ, vệ sinh. Bất động sản càng tiện nghi thì giá trị càng tăng.
Nhóm 3: Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản được sử dụng như thế nào trong thực tế, mang lại lợi ích hay giá trị gì cho người mua. Tính hữu dụng của bất động sản nói lên mức độ thoả mãn của người sử dụng bất động sản.
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: Đây là yếu tố liên quan tới quan hệ cung – cầu. Trên thị trường, người dân đang có xu hướng săn lùng loại bất động sản nào thì giá trị của bất động sản đó sẽ tăng lên, còn các loại bất động sản khác sẽ giảm xuống. Cụ thể, nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì nhu cầu về đất nền sẽ giảm xuống.
II – Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của bất động sản: Bất động sản có giá trị cao khi có đầy đủ cơ sở pháp lý, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Quy định về xây dựng gắn với bất động sản: Đây là yếu tố liên quan tới những hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản như tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, hạn chế quyền sở hữu chung.
III – Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trí bất động sản
Các yếu tố chính trị pháp lý
Những yếu tố chính trị pháp lý liên quan tới chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền từng khu vực có thể tác động tới thị trường bất động sản. Cụ thể, giá bất động sản của một khu vực có thể bị ảnh hưởng bởi các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực.
Các yếu tố chính trị pháp lý được chia thành các chính sách có tác động gián tiếp (sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm giá trị bất động sản tăng lên) và các chính sách tác động trực tiếp (chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản).
Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực: Việc khu vực có chú trọng vào việc đầu tư phát triển bất động sản thông qua các chính sách quy hoạch của chính quyền nhà nước sẽ quyết định giá trị bất động sản cao hay thấp.
Hiện trạng vùng lân cận: Điều kiện, cơ sở hạ tầng cùng vùng lân cận như đường, thông tin liên lạc, hệ thống điện nước cũng là cơ sở quyết định giá trị của bất động sản.
Hệ thống, chính sách tiền tệ: Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp khiến nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân vay tiền mua nhà, kéo theo sự thay đổi về giá trị của bất động sản.
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao khiến dòng tiền đổ vào bất động sản.
Người tham gia vào thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản phụ thuộc vào chiến lược đầu tư của các nhà đầu tư, tập đoàn lớn.
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất: Các nhà đầu tư sẽ luôn tìm những khu vực có mức thuế suất ưu đãi để đầu tư.
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong khu vực: Thu nhập của người dân trong khu vực cao hay thấp cũng sẽ ảnh hưởng tới sự biến động của thị trường bất động sản.
Ngoài ra còn có yếu tố khác như khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, số lượng các lô và thửa đất trống trong vùng, mức giá bình quân của các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát, tình hình thị trường lao động, thị trường tín dụng trong vùng, thị trường chứng khoán…
Yếu tố xã hội
Thị trường bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xã hội. Trong đó, có yếu tố về mật độ dân số. Với những khu vực có mật độ dân số tăng cao, nhu cầu về nhà đất cũng tăng cao, giá trị bất động sản tại nơi đó lớn. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác trong vùng như: trình độ dân trí, chất lượng y tế – giáo dục, an ninh khu vực, tập quán người dân. Những nơi mà những yếu tố này được chú trọng thì bất động sản phát triển.
Bài viết này Nam Nhà Đất đã giới thiệu đến anh chị những yếu tố xác định giá trị bất động sản. Nếu anh chị đang có nhu cầu đầu tư bất động sản, hãy lên lịch hẹn cafe với Nam ngay.
Lên lịch hẹn cafe về tìm kiếm khách hàng và đầu tư bất động sản cùng Nam Nhà Đất
Hoặc liên hệ với Nam
Nam Nhà Đất
source https://namnhadat.vn/nhung-yeu-to-xac-dinh-gia-tri-bat-dong-san/
